Regulado por lei desde 2018, o regime de multipropriedade permite que um único imóvel tenha vários donos, que dividem entre si o direito de uso exclusivo do bem por determinado período. Há até poucos anos, seu uso principal era na compra compartilhada de imóveis de luxo, como casas de praia de alto padrão.

Freepik

Aplicação do CDC tem reduzido o valor da multa por desistência da compra de imóvel em multipropriedade

Mais recentemente, porém, tem crescido a venda de unidades avulsas em empreendimentos turísticos. Ao comprar um apartamento em um hotel ou resort, por exemplo, o cliente pode usar o imóvel durante as férias e alugá-lo para terceiros pelo restante do ano.

A expansão da multipropriedade tem ampliado o acesso da classe média ao mercado imobiliário de luxo, mas impulsionou novas formas de litígio no setor. Processos analisados pela revista eletrônica Consultor Jurídico mostram que consumidores têm desistido do negócio, às vezes dias depois de assinar o contrato, ao perceberem que as condições da compra divergem do que foi anunciado no ato da venda.

Refúgio dos arrependidos

A ConJur analisou um conjunto de acórdãos publicados no ano passado por quatro tribunais estaduais: Bahia, Rio de Janeiro, Santa Catarina e São Paulo. O foco das decisões selecionadas foi o rompimento de contratos de imóveis comprados no regime de multipropriedade.

Segundo mostram os documentos, muitos consumidores desistem do negócio quando compram o imóvel como um investimento, na intenção de alugá-lo para terceiros, e constatam que não terão o retorno esperado. Outros compram um apartamento em hotel ou resort para usá-lo nas férias, mas esbarram em restrições de datas e outros empecilhos. Há ainda um terceiro grupo que descobre simplesmente que o compromisso financeiro assumido é incompatível com a própria realidade econômica.

Em litígios imobiliários comuns, o cliente arrependido estaria sujeito à Lei do Distrato (Lei 13.786/2018), que autoriza a incorporadora a reter até 50% do valor pago pelo comprador desistente quando o imóvel está sob regime de afetação — em que o patrimônio da obra é separado do patrimônio da empresa.

Nos tribunais estaduais, porém, o entendimento dominante é de que não se trata de um negócio entre investidores, mas de uma relação de consumo. Por isso, as decisões têm aplicado o CDC, o que limita a multa pela desistência ao teto de 25%, conforme prevê o Superior Tribunal de Justiça, e leva à inversão do ônus da prova — cabe à incorporadora provar que agiu corretamente, e não ao consumidor provar o erro da empresa.

De maneira geral, os litígios têm sido resolvidos de três maneiras:

Direito ao arrependimento — Se o cliente desiste em até sete dias, pode recorrer ao artigo 49 do CDC, que garante a devolução integral dos valores pagos. Esse direito só vale para negócios fechados fora da sede da imobiliária, mas isso é comum nas cotas de multipropriedade — que geralmente são vendidas em estandes montados em locais turísticos;

Culpa da incorporadora — Se o cliente comprova que foi alvo de pressão indevida no momento da venda, o Judiciário tem garantido a restituição integral dos valores, ou, na pior das hipóteses, redução da multa prevista em contrato, mesmo que a desistência tenha ocorrido depois do prazo de sete dias;

Desistência simples — Mesmo que o consumidor desista da compra por motivos pessoais, sem alegar qualquer vício no ato da venda, os tribunais têm evitado aplicar a multa máxima prevista na Lei do Distrato por considerá-la excessiva.

O advogado Daniel Silveira Santiago, pós-graduado em Direito Imobiliário pela PUC-MG, lembra que a Lei 13.777/2018, que incluiu o regime de multipropriedade no Código Civil, já prevê a possibilidade de aplicação do CDC de forma supletiva e subsidiária.

“Normalmente, quem compra imóveis em multipropriedade são pessoas físicas interessadas em usar o imóvel em determinado período. Nesses casos, é natural que o Judiciário trate o negócio como relação de consumo.”

Para o advogado Antonio Carlos Tessitore, especialista em Direito Imobiliário, a Lei do Distrato não se encaixa no modelo de multipropriedade porque não faz distinção entre quem compra um imóvel para moradia integral e quem adquire apenas uma fração de tempo — uma semana por ano, por exemplo.

“Se o comprador morou em um apartamento por um ano antes de devolver, é justo que se cobre dele, por exemplo, a taxa de fruição (cobrança pelo uso efetivo do imóvel). Mas, segundo a Lei do Distrato, essa mesma taxa pode ser cobrada todo mês do comprador de um imóvel em multipropriedade que ele só usa uma semana por ano.”

Diálogo das fontes

O CDC tem sido aplicado mesmo quando a decisão de mérito dá razão à incorporadora. Em setembro do ano passado, por exemplo, a 29ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo julgou o pedido de um casal que desistiu da compra de um apartamento em um resort, em Olímpia (SP), ao descobrir que não poderia usufruir do imóvel durante a alta temporada, em junho e julho.

O casal, que alegava ter sido induzido a erro pela incorporadora, defendia que a rescisão fosse declarada por culpa exclusiva da empresa, o que garantiria a devolução de 100% dos valores e indenização por danos morais.

O acórdão negou os pedidos, mas considerou abusiva a cláusula do contrato que previa multa de 50%. O desembargador José Augusto Genofre Martins, relator do caso, aplicou a teoria do diálogo das fontes para estabelecer que a Lei do Distrato deve ser ponderada com o CDC e com o artigo 413 do Código Civil, que autoriza o magistrado a reduzir penalidades. Com isso, a retenção foi limitada a 25%.

“Não se trata, pois, de se negar vigência e regular aplicação da lei de distrato, mas, sim, de atender aos princípios gerais de direito diante do caso concreto, proporcionando uma decisão mais justa e equilibrada”, afirmou o relator (clique aqui para ler o acórdão).

Venda emocional

Ao analisar as reclamações dos compradores, vários acórdãos têm reconhecido a prática de marketing agressivo por parte das incorporadoras. Segundo os relatos nos autos, as empresas abordam turistas em locais como resorts e parques aquáticos, oferecem brindes e convencem o visitante a fechar o negócio na hora, em estandes montados no local.

O argumento dos consumidores, nesses casos, é que as empresas criam um ambiente festivo que dificulta a leitura detalhada do contrato. A prática tem sido descrita nos processos como “venda emocional”.

“O cara está lá de férias, com a família, e de repente se vê preso em uma salinha para assinar um contrato de 60 páginas com um clique no celular. Pouco tempo depois, passada a empolgação da compra, ele vai olhar as condições com calma e começa a descobrir problemas”, explica Tessitore.

Nos casos mais graves, o Judiciário considera que as circunstâncias da venda incorreram em falha de informação, o que caracteriza vício de consentimento no negócio. Nesses casos, a conclusão é de que houve culpa exclusiva da incorporadora, o que garante devolução de 100% do valor pago.

Em janeiro do ano passado, a 2ª Câmara de Direito Civil do Tribunal de Justiça de Santa Catarina anulou um contrato e mandou devolver a totalidade do valor desembolsado por um casal que havia comprado uma cota em multipropriedade em um resort em Gramado (RS).

Os autores narraram que passavam férias na cidade quando foram abordados por representantes das empresa e levados a um estande de vendas. Depois de terem assinado o contrato, eles relataram dificuldades para usufruir do imóvel e descobriram a cobrança de taxas condominiais que não teriam sido informadas previamente.

Após perder em primeira instância, a incorporadora recorreu ao TJ-SC e pediu retenção de 20% dos valores pagos, conforme previsto em contrato, alegando que ele foi assinado voluntariamente. Mas o relator do recurso, desembargador Volnei Celso Tomazini, concluiu que houve vício na prestação do serviço. Para ele, a empresa não comprovou ter prestado todas as informações necessárias para a compreensão da oferta no momento da assinatura (clique aqui para ler o acórdão).

Responsabilidade do consumidor

É comum que os magistrados reconheçam que houve marketing agressivo, mas o efeito costuma ser limitado. Em geral, mesmo os acórdãos que veem conduta inadequada da incorporadora consideram que o consumidor também teve culpa. Nesses casos, aplica-se o artigo 51 do CDC, que dispõe sobre cláusulas abusivas, para reduzir as multas estipuladas em contrato — de até 50% para patamares entre 10% e 25%.

Para o avaliador imobiliário Victor Porto Abreu, que presta consultoria jurídica na área, o consumidor deve esperar boa-fé das empresas no momento de fechar o negócio, mas não pode se eximir de sua própria responsabilidade.

“O que vai determinar se de fato essa compra foi feita por meio de um marketing agressivo são as provas. E hoje é fácil de conseguir provar isso, sobretudo nessa modalidade de venda em estandes. Mas vai depender muito do grau de estimulação que o corretor ou a construtora utilizaram para fechar a venda. Nem sempre a decisão será favorável ao comprador.”