A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) anulou leilão de imóvel penhorado ocorrido sete anos depois da avaliação judicial para fixação de seu valor. Para a ministra Nancy Andrighi, a expansão imobiliária e a valorização de imóveis no Brasil na última década são fatos notórios, o que torna temerária a simples atualização monetária do valor estimado na perícia inicial.

O bem foi avaliado no ano de 2000 em R$ 4,9 milhões. Atualizado pelos índices oficiais na data do leilão, em 2007, o valor alcançou R$ 8 milhões, resultando em arrematação do bem por R$ 6,5 milhões. A executada, porém, apresentou laudos estimando o imóvel em R$ 13,6 milhões em 2007 e R$ 37 milhões em 2008.

A relatora apontou que, apesar do provável exagero na última avaliação, correspondente à valorização de R$ 24 milhões em apenas um ano, não se pode supor que ao longo dos sete anos a valorização imobiliária tenha correspondido apenas ao índice de correção monetária oficial.

A ministra registrou que a ação de cobrança tramita há mais de 30 anos. Porém, esse fato não poderia resultar na violação do direito de propriedade da executada. Além disso, em vez de prejudicar a garantia de pagamento do débito, a reavaliação reforçaria a capacidade de o imóvel assegurar a satisfação integral da dívida, considerando seu valor real de mercado.

Ela ressalvou ainda que não se pode afirmar efetivamente que o valor obtido tenha sido vil ou que os laudos apresentados pela executada devam prevalecer sobre a perícia, mas que o contexto evidencia enorme risco de que a arrematação tenha ocorrido por valor muito abaixo do real.

A relatora também destacou que o caso não trata de reexame de provas e fatos, o que é vedado ao STJ em recurso especial. Conforme demonstrou em seu voto, o Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP) embasou-se em impressões pessoais sobre o mercado imobiliário, ao afirmar que a prova juntada pela executada não era suficiente para convencer os desembargadores da necessidade de nova perícia ou ocorrência de prejuízo ao devedor.

“A análise dessas proposições, fruto exclusivo da experiência individual do julgador, não implica reexame da prova. Caracteriza apenas a reapreciação de juízos de valor que serviram para dar qualificação jurídica a determinada conduta”, explicou.

Assim, embora o STJ não possa tomar como falsa a versão dos fatos aceita pelo TJSP, pode qualificá-la juridicamente de forma livre, inclusive extraindo consequências jurídicas diversas.