O colegiado esclareceu que a responsabilização do corretor só será possível quando houver seu envolvimento direto nas atividades de incorporação e construção, ou quando ele integrar o mesmo grupo econômico da construtora ou incorporadora, ou, ainda, em casos de confusão ou desvio patrimonial das responsáveis pela construção em benefício do corretor.

O entendimento, adotado por unanimidade, deverá ser observado pelos juízes e tribunais de todo o país na análise de casos semelhantes, conforme o artigo 927 do Código de Processo Civil (CPC).

Em um dos recursos representativos da controvérsia (REsp 2.008.542), uma corretora questionou a decisão do Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro que a havia condenado, solidariamente com uma construtora, à devolução integral dos valores pagos por dois consumidores, devido ao descumprimento do contrato.

Corretor não se vincula à conclusão da obra ou à entrega do imóvel

O relator do tema repetitivo, ministro Raul Araújo, observou que, geralmente, o corretor de imóveis atua apenas como intermediário na concretização do negócio entre o consumidor e o incorporador ou o construtor, pelo que tem direito a uma comissão. De acordo com o ministro, com o pagamento dessa comissão, extingue-se a obrigação do corretor, não lhe cabendo mais responsabilidades contratuais em relação ao contratante.

Nessa situação, o ministro destacou que o corretor, seja pessoa física ou jurídica, não se vincula à conclusão da obra ou à entrega do imóvel, e, portanto, não pode ser responsabilizado pelo descumprimento contratual por parte do incorporador ou do construtor. "Não integrando a corretora a cadeia de fornecimento do imóvel, tampouco fazendo parte do grupo econômico da incorporadora, não se justifica sua condenação à reparação do autor, por eventual descumprimento do contrato pelo incorporador/construtor", afirmou.

Corretor será responsabilizado quando atuar como incorporador ou construtor

Raul Araújo ressaltou que, embora o papel tradicional do corretor seja intermediar transações imobiliárias, existem situações em que ele também pode atuar como incorporador, conforme previsto no artigo 31 da Lei 4.591/1964.

Segundo o relator, isso ocorre quando o corretor lidera ou participa de um empreendimento imobiliário, integra o mesmo grupo econômico da construtora ou incorporadora, ou assume responsabilidades típicas do incorporador, como a comercialização de unidades antes da construção e o registro do memorial de incorporação.

No entanto, o ministro apontou que a responsabilidade não decorre da corretagem, mas sim da própria participação do corretor no negócio principal. "Nessas hipóteses, em que o corretor, pessoa física ou jurídica, atua também como incorporador ou construtor, ele poderá ser responsabilizado por vícios construtivos, atrasos na entrega do imóvel e outras obrigações previstas no Código de Defesa do Consumidor (CDC)", concluiu.

Leia o acórdão no REsp 2.008.542.